Arsa karşılığı daireleri satarken maliye şok yaşatabilir

Kıymetli okurlar, mesleğim gereği ve okurlardan aldığım ağırlıklı sorular arsa karşılığı alınan dairelerin vergilendirme karşısındaki durumu sorulmaktadır.

Önce şunu söyleyeyim arsa karşılığı dairelerin satışında her an korkunç bir vergi ile karşı karşıya kalabiliriz.

Maliye bu konuda iki yol izlemektedir.

1-TİCARİ KAZANÇ: Maliye, yıl içinde birden fazla bağımsız bölümün ayrı ayrı kişilere veya birbirini izleyen yıllarda en az birer dairenin satılmasını “devamlılık” olarak nitelendiriyor ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4’üncü maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendiriyor.(Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi Dairesi Bşk.nın 20.02.2012 Tarih ve 37-/18-253 sayılı özelgesi). Ticari kazanç söz konusu olunca, ayrıca KDV’de uygulanıyor. Defter tutma, beyannameler verilmesi gerekir.

2-DEĞER ARTIŞI KAZANCI: Değer artışı kazancında, “beş yıllık süreye”, Maliye farklı bakıyor. Arsanın müteahhide verilmesi olayını;arsa ve daire iktisabı(edinimi) olarak ayrı ayrı değerlendiriyor. Bir örnekle açıklamak gerekirse;

“ÖRNEK: Bayan (F)’nin,05.08.1999 tarihinde satın aldığı arsayı,23.01.2005 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller,25.04.2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir.

Kat karşılığı alınan gayrimenkuller, ‘yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde, gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25.04.2007 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise, bu tarihin esas alınacağı tabiidir”.

Görüldüğü gibi, Maliye arsanın edinilmesinden itibaren 5 yıl geçmesini değil, müteahhitten alınan dairelerin “tapuya tescil edildiği tarihi” esas alıyor. Çok kişi, olayın bu yönünün farkında olmadığı için, arsasını 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verdiğinde, gelir vergisinden kurtulduğunu zannediyor. Oysa maliye olaya öyle bakmıyor.

Tabi bu işin vergisiz veya en az vergi ile miras ve bağış yoluyla intikalidir.

“Gayrimenkullerin ivazsız (yani miras veya bağış) olarak iktisap edilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde, elde edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde, elde edilen gelir, değer artışı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”Arsasını, kat karşılığı müteahhide verecek olanların, sözleşme öncesinde iyi bir Hukuk danışmanı ve Mali danışmandan destek alınmasında yarar var.